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domingo, 26 de julio de 2015

DEMANDA DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.

CÓMO SE REGULA EL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

EL PROCESO DE DESALOJO POR PRECARIO

¿QUÉ SE ENTIENDE POR DESALOJO?

Se entiende por desalojo LA RESTITUCIÓN DE UN BIEN. El diccionario dice que por restitución debemos entender “LA DEVOLUCIÓN DEL BIEN QUE ES NUESTRO”.

CARACTERÍSTICAS QUE TIENE EL PROCESO DE DESALOJO EN EL PERÚ

Se tramita vía proceso sumarísimo. Es decir, por medio de un proceso corto (CORTO en relación a los procesos de conocimiento y abreviados). Además, el demandante tiene la opción de agregar, al pedido de desalojo, el de pago de la deuda por arrendamiento, cuando el desalojo sea por esa causal.

Pueden demandar por desalojo: el propietario, el arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio.

Pueden ser demandados por desalojo: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a que se le puede pedir la devolución un bien.

En el proceso de desalojo por ocupación precaria EL DEMANDANTE DEBERÁ ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL BIEN (Titulo de propiedad) y EL DEMANDADO LA POSESIÓN EN VIRTUD DE UN TÍTULO (Contrato de arrendamiento vigente).

Se les considera ocupantes precarios a aquellas personas que ocupan un predio:

• SIN TÍTULO U AUTORIZACIÓN ALGUNA.

• EN VIRTUD DE UN TÍTULO QUE YA FENECIÓ.

CÓMO DESALOJAR POR OCUPACIÓN PRECARIA

1. 1.Lo primero será es INTERPONER UNA DEMANDA DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. Una vez realizado esto, EL PRECARIO TENDRÁ UN PLAZO MÁXIMO DE 5 DÍAS para contestar la demanda, en la que deberá acreditar: En caso de ser un usurpador, que ejerce la posesión fundado en un título o con el consentimiento del propietario. En caso de ser un arrendatario (ósea, un inquilino), que el contrato sigue vigente o que ha cancelado la renta. Luego de ello,

2. las partes involucradas deberán asistir a una AUDIENCIA ÚNICA en la que se actuaran los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes. Esta audiencia deberá ser programada DENTRO DE LOS 10 (DIEZ) DÍAS SIGUIENTES DE CONTESTADA LA DEMANDA. Una vez realizada la audiencia,

3. EL JUEZ DEBERÁ RESOLVER EL CASO CONCRETO EMITIENDO SENTENCIA EL MISMO DÍA.

Estos son los pasos que se deben seguir para desalojar a un ocupante precario.

DESALOJO POR CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La principal ventaja es ejecutar el desalojo en un plazo mucho más corto; estamos hablando del desalojo por cláusula de allanamiento futuro en el contrato de arrendamiento, caso regulado por la conocida “LEY DEL INQUILINO MOROSO”

DESALOJO POR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO

Es el desalojo que se realiza debido a que en el contrato de arrendamiento se incluyó una cláusula en la que el inquilino se comprometerá a devolver el predio, ya sea, porque se venció el contrato o por falta de pago.

Si se configura éste supuesto, es decir, si se incluyó dicha cláusula en el contrato, entonces, el demandante podrá optar por un proceso especial que consiste en:

Una vez vencido el contrato o habiendo pasado 2 meses y 15 días de retraso en el pago de la renta, el arrendador interpone la demanda con los requisitos previstos por la ley.

Admitida la demanda, se le comunica al inquilino que dentro de un plazo máximo de 6 días, debe contestar acreditando la vigencia del contrato o reconociendo y cancelando la deuda.

En caso de que no conteste, se emitirá una orden de desalojo en un tiempo no mayor de quince días hábiles.

“OJO”: LA FIRMA DEL CONTRATO CON CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO DEBE ESTAR LEGALIZADA POR UN NOTARIO O, EN SU DEFECTO, POR UN JUEZ DE PAZ.

jueves, 2 de julio de 2015

CONVIVIENTE, RECONOCIMIENTO DE CONVIVENCIA, UNIÓN DE HECHO

La UNIÓN DE HECHO o condición de CONVIVIENTE se halla reconocida por la Constitución peruana y regulada por el Código Civil Peruano en su Artículo 326º.- Efectos de uniones de hecho en los términos siguientes:

“La unión de hecho, voluntariamente realizada y mantenida por un varón y una mujer, libres de impedimento matrimonial, para alcanzar finalidades y cumplir deberes semejantes a los del matrimonio, origina una sociedad de bienes que se sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en cuanto le fuere aplicable, siempre que dicha unión haya durado por lo menos dos años continuos.

La posesión constante de estado a partir de fecha aproximada puede probarse con cualquiera de los medios admitidos por la ley procesal, siempre que exista un principio de prueba escrita.

La unión de hecho termina por muerte, ausencia, mutuo acuerdo o decisión unilateral.

En este último caso, el juez puede conceder, a elección del abandonado, una cantidad de dinero por concepto de indemnización o una pensión de alimentos, además de los derechos que le correspondan de conformidad con el régimen de sociedad de gananciales.

Tratándose de la unión de hecho que no reúna las condiciones señaladas en este artículo, el interesado tiene expedita, en su caso, la acción de enriquecimiento indebido.”

Para el reconocimiento notarial o judicial, previo, de la unión de hecho debe contratar los servicios de un Abogado a efectos que prepare la correspondiente solicitud o minuta evaluando previamente las pruebas necesarias que den al notario o juez la certeza de lo solicitado.